Luật Đất đai mới quy định thế nào về cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ?
Luật Đất đai sửa đổi đang trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp 6 khai mạc từ 23.10 tới đây quy định cụ thể trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất nhưng không có giấy tờ liên quan trước 1.7.2024.
Cụ thể, dự thảo luật Đất đai sửa đổi (bản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội hôm 28.9), tại điều 139 quy định cụ thể 3 trường hợp đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ, gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trước ngày 18.12.1980; từ 18.12.1980 đến 15.10.1993; và từ 15.10.1993 tới trước thời điểm luật có hiệu lực, dự kiến 1.7.2024 hoặc tới thời điểm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận (dự thảo thiết kế 2 phương án – PV).
Các trường hợp sử dụng đất nói trên cũng phải đảm bảo điều kiện là không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Dự thảo luật Đất đai sửa đổi cũng quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 3 trường hợp theo các mốc thời gian nói trên, bao gồm cả việc phải đóng hoặc được miễn tiền sử dụng đất.
Trường hợp đất sử dụng trước 18.12.1980
Cụ thể, với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trước ngày 18.12.1980, dự thảo luật quy định, diện tích đất ở và tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như với trường hợp đất có giấy tờ trước 18.12.1980.
Theo đó, với thửa đất có diện tích nhỏ hơn 5 lần hạn mức công nhận đất ở (do UBND cấp tỉnh quy định – PV) thì toàn bộ diện tích đó được công nhận là đất ở. Với trường hợp thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5 lần hạn mức công nhận đất ở thì công nhận bằng 5 lần hạn mức công nhận đất ở.
Với phần diện tích này, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
Với phần đất còn lại của thửa đất sau khi đã xác định theo cách trên, thì trường hợp đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống cũng được xác định là đất ở nhưng phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng vào sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế và thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng muốn công nhận theo mục đích phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch thì sẽ được công nhận theo mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp đất từ 18.12.1980 đến 15.10.1993
Với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ ngày 18.12.1980 đến trước ngày 15.10.1993, dự thảo luật quy định đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở. Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Đối với đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; có thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì nếu diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở sẽ được công nhận toàn bộ diện tích; trường hợp lớn hơn thì công nhận bằng hạn mức.
Đối với phần diện tích còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên, thì xác định là đất nông nghiệp, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp quy hoạch thì sẽ được công nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp đất sử dụng từ 15.10.1993 đến 1.7.2024
Với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực (1.7.2024) hoặc đến trước thời điểm nộp hồ sơ, dự thảo luật quy định, với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở nông thôn hoặc đô thị (do UBND cấp tỉnh quy định – PV) thì được công nhận toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Đối với các thửa đất thuộc các trường hợp khác, dự thảo luật quy định tương tự với các trường hợp như thời kỳ trước, chỉ khác là dựa trên căn cứ hạn mức giao đất ở nông thôn hoặc đô thị do UBND cấp tỉnh quy định thay vì hạn mức công nhận đất ở.
Ngoài ra, dự thảo luật cũng quy định, trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15.10.1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
Với các trường hợp sử dụng đất trước ngày 1.7.2014, không có giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.