Hiện đang có nhiều nguồn tin cho rằng tới đây sẽ giới hạn số người sống trong 1 căn hộ chung cư từ ngày 10/6/2024. Vậy thông tin này liệu có chính xác?
1. Sẽ giới hạn người sống trong 1 căn hộ chung cư tại Hà Nội từ 10/6/2024?
Theo đó, có rất nhiều nguồn tin đang lan truyền trên Internet cho rằng: “chung cư rộng 100m2 ở Hà Nội chỉ ở được tối đa 3 người”, “chung cư 55m2 tối đa ở được 02 người”… đã khiến không ít người dân hoang mang, lo lắng liệu rằng có phải “ra đường” ở vì quy định mới này hay không?
Tuy nhiên cần phải khẳng định, việc hiểu quy định theo hướng “sẽ giới hạn số người sống trong 1 căn hộ chung cư” là chưa chính xác.
Theo đó, việc xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn TP Hà Nội (sau đây gọi tắt là chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư) này sẽ được thực hiện trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, xây dựng phương án kiến trúc công trình của các chủ đầu tư dự án bất động sản chứ không phải quy định về số người được ở tại mỗi căn hộ, nếu vượt quá số lượng này là vi phạm và sẽ bị xử phạt.
Có nghĩa đây là quy định được xây dựng nhằm yêu cầu các chủ đầu tư phải tính toán trước khi đệ trình để được phê duyệt dự án trong giai đoạn thực hiện quy hoạch chi tiết và xây dựng phương án kiến trúc công trình trong thời gian tới.
Như vậy tới đây, các chủ đầu tư cần phải xác định được mức đầu vào ngay từ công tác thiết kế, quy hoạch khi lập dự án, là căn cứ để tính toán công năng các hạng mục công trình để được phê duyệt dự án chứ không phải tới khi dự án thực hiện xong mới dựa vào các căn cứ để xác định chỉ tiêu dân số.
2. Phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư tại Hà Nội từ 10/6/2024
2.1 Chỉ tiêu dân số là gì?
Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định pháp luật nào quy định về khái niệm chỉ tiêu dân số. Tuy nhiên, trong công tác quản lý Nhà nước, chỉ tiêu dân số thường thể hiện được công tác kiểm soát dân số với khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực xây dựng công trình.
Ngoài ra, điều này cũng thể hiện được tầm nhìn trong công tác tính toán và dự báo dân số.
Nói tóm lại, chỉ tiêu dân số chính là chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của địa phương, một vùng hay toàn quốc.
Theo đó, nếu đất có chỉ tiêu dân số vượt tầm kiểm soát thì sẽ không thể đảm bảo được cơ sở hạ tầng cả trong và ngoài dự án, hạ tầng kỹ thuật dẫn tới việc khó khăn trong kiểm soát, quản lý khu vực.
2.2 Phương pháp xác định chỉ tiêu dân số
Từ ngày 10/6/2024 tới đây, khi Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND có hiệu lực, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư được quy định như sau:
Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, cụ thể:
– Căn hộ một (01) phòng ở; Diện tích sử dụng căn hộ từ 25 m2÷45 m2: Tính 01 người.
– Căn hộ hai (02) phòng ở:
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 m2 đến 70 m2: Tính 02 người.
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 m2 đến 100 m2: Tính 03 người.
– Căn hộ từ ba (03) phòng ở trở lên:
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100 m2 đến 125 m2: Tính 04 người.
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên: Tính 05 người.
Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, cụ thể:
– Căn hộ một (01) phòng ở; Diện tích sử dụng căn hộ từ 25 m2÷40 m2: Tính 01 người.
– Căn hộ hai (02) đến ba (03) phòng ở:
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 40 m2 đến 55 m2: Tính 02 người.
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 55 m2 đến 70 m2: Tính 03 người.
+ Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 m2 đến 77 m2: Tính 04 người.
Trường hợp phương án kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng căn hộ và cơ cấu phòng ở thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ,…) mà việc áp dụng các quy định trên không phù hợp thì Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định.
Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn tới năm 2045 của Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, việc phát triển và đáp ứng nhu cầu về xây mới và cải tạo nhà ở của người dân được quy định như sau:
– Đến năm 2025: Diện tích nhà ở bình quân đầu người trên toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sàn/người.
– Đến năm 2030: Diện tích nhà ở bình quân đầu người trên toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 30 m2 sàn/người
Theo Quyết định 34/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, diện tích nhà ở bình quân đầu người của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại là khoảng 29,03 m2 sàn/người.
Như vậy có thể thấy, việc quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư vừa được ban hành phù hợp với chiến lược kiểm soát mật độ dân số đáp ứng với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại thủ đô Hà Nội.
Điều này đồng nghĩa, tới đây các chủ đầu tư trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, xây dựng phương án kiến trúc công trình hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở, chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng mà tuân thủ nghiêm túc phương pháp xác định chỉ tiêu dân số được quy định tại Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND thì câu chuyện mật độ dân số tòa nhà chung cư tại địa bàn Hà Nội sẽ kiểm soát được theo đúng quy định.