Tôi mua đất dự án (bìa đỏ đứng tên công ty), nay muốn làm nhà nhưng bị 1 hàng xóm lâu năm lấn chiếm mất 9m2 đất. Phía công ty bán đất bảo tôi cứ làm nhà như bình thường, nhưng tôi muốn kiện công ty vì đã giao đất không đúng hợp đồng mua bán.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản khi mua chuyển nhượng nhà ở của công ty về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013, việc lấn, chiếm, huỷ hoại đất đai là hành vi lấn chiếm đất.
Theo thông tin bạn cung cấp, nếu hàng xóm có hành vi lấn chiếm 9m2 thì bạn có thể trao đổi với công ty đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu trên giấy chứng nhận đứng tên công ty có đủ diện tích thì bạn tiến hành đăng ký sang tên bạn khi chuyển nhượng. Trường hợp khi sang tên có tranh chấp về diện tích thửa đất do công ty vẫn không thực hiện bàn giao đủ diện tích theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 500 Bộ Luật dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 26, Điều 35, 39 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
– Đơn khởi kiện;
– Căn cước công dân;
– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và nghĩa vụ hợp pháp bị xâm hại